房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施是什么?房地產(chǎn)開發(fā)屬于比較復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)活動，存在諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的律師對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)防范起著非常重要的作用。那么，房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施是什么?一起來看看吧。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施是什么?

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)的過程中，一般不直接參與房地產(chǎn)的生產(chǎn)建設(shè)工作，而是通過自己專業(yè)性的服務(wù)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、融資、生產(chǎn)建設(shè)、銷售、物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)組織起來，完成開發(fā)項(xiàng)目，最終實(shí)現(xiàn)公司的利潤目標(biāo)。

　　風(fēng)險(xiǎn)：

　　首先，我國法律對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定了較為嚴(yán)格的設(shè)立條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備公司法規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備一定規(guī)模的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員。

　　其次，國家除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行一般工商行政管理以外，還對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行較為嚴(yán)格的行業(yè)部門管理。2000年3月29日建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定了四級資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　法律規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

　　例如：某家房地產(chǎn)公司為了爭奪“項(xiàng)目控制權(quán)”而另外新設(shè)一家公司繼續(xù)經(jīng)營原來的開發(fā)項(xiàng)目，結(jié)果在新設(shè)公司的“開發(fā)資質(zhì)”上出了問題，受到相關(guān)部門處罰，而且導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)延誤，引發(fā)群體性事件，公司遭受了巨大經(jīng)濟(jì)損失。

　　防范措施及建議：

　　(一)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案并領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在暫定資質(zhì)證書有效期滿前一個月內(nèi)及時向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)。

　　二、土地取得過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括出讓(招標(biāo)、拍賣、掛牌)、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：政策及法律法規(guī)的變化、政府規(guī)劃方案的變更、土地使用權(quán)出讓合同對土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn)、招拍掛過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(一)出讓方式“拿地”的法律風(fēng)險(xiǎn)。此種“拿地”方式是直接從政府手里拿地，相對較為安全，但也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中有些地方政府違規(guī)操作，將不符合“用地總體規(guī)劃”和未列入“年度用地計(jì)劃”的地塊出讓，這種情況下，開發(fā)商雖然從土地部門拿到了地，但辦理其他開發(fā)手續(xù)時，在其他行政管理部門可能會受阻，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)障礙或延期。

　　(二)轉(zhuǎn)讓方式“拿地”的法律風(fēng)險(xiǎn)。二級土地市場上“拿地”風(fēng)險(xiǎn)一般較一級土地市場“拿地”風(fēng)險(xiǎn)大。我國法律規(guī)定，嚴(yán)禁倒賣地皮。開發(fā)商將自己從一級土地市場取得的土地不經(jīng)任何程度的開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓出去，是法律所禁止的。這樣“拿地”，面臨“土地轉(zhuǎn)讓合同無效”的法律風(fēng)險(xiǎn)。二級土地市場“拿地”，需符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條[1]規(guī)定的條件：一是已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

　　(三)從通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位手里“拿地”的法律風(fēng)險(xiǎn)。我國在1988年以前實(shí)行土地?zé)o償使用制度，那時土地占用單位都是通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的。如果開發(fā)商從這些單位手里直接“拿地”，也會面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條[2]規(guī)定，該種地塊要想入市交易必須符合兩個條件：一是需要政府批準(zhǔn);二是要補(bǔ)交地價款。其次，要考慮該地塊是否“干凈”：一看拆遷安置是否完成;二看土地上是否設(shè)定抵押權(quán)。如果拆遷安置不妥當(dāng)，會有相關(guān)利益群體阻攔施工導(dǎo)致延誤工期的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)通過審批轉(zhuǎn)用和征用集體土地“拿地”的法律風(fēng)險(xiǎn)。法律規(guī)定，集體土地不能直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)用地市場。因此，如果開發(fā)商選中的地塊是集體農(nóng)用土地，必須首先通過有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，再由國家征用，將集體所有土地變?yōu)閲型恋?，然后再由國家出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。此種“拿地”方式存在的法律風(fēng)險(xiǎn)在于：征地方對集體土地上的農(nóng)民安置是否妥當(dāng)，否則，會有相關(guān)利益群體阻攔施工，延誤工期的風(fēng)險(xiǎn)。

　　例如：成都某開發(fā)商通過股權(quán)收購方式取得火車北站某土地進(jìn)行開發(fā)，因被收購方股東大多由失地農(nóng)民組成比較復(fù)雜，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，原被征地農(nóng)民為獲取更多補(bǔ)償，多次組織群體性事件，阻撓項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

　　防范措施及建議：

　　1.考察土地的合法性和出讓權(quán)限(出讓主體、級別);

　　2.關(guān)注規(guī)劃部門對擬出讓土地的規(guī)劃條件和附圖，并結(jié)合自身的情況進(jìn)行可行性估算;

　　3.注意出讓合同中的具體條款(包括土地狀態(tài)、土地出讓金級支付、征地拆遷關(guān)系處理、拆遷安置的條件和費(fèi)用等);