房地產(chǎn)合作開發(fā)與聯(lián)合開發(fā)的區(qū)別在于哪些?隨著政策進(jìn)一步收緊，各大房企在拿地、資金、設(shè)計(jì)、開發(fā)等各環(huán)節(jié)中都感受到了前所未有的壓力。每個(gè)房企都不可能在各個(gè)環(huán)節(jié)占盡優(yōu)勢(shì)，而且在市場(chǎng)的影響下，樓盤從拿地到交付的周期基本在2-3年左右;還有的房企由于資金短缺或者缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在土地摘牌后遲遲無法啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，或者在開發(fā)過程中出現(xiàn)中途停滯，在此情況下，房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開發(fā)土地，共同運(yùn)營項(xiàng)目的案例卻時(shí)常出現(xiàn)。那么房地產(chǎn)合作開發(fā)與聯(lián)合開發(fā)有什么區(qū)別呢?

　　所謂的房地產(chǎn)合作開發(fā)與聯(lián)合開發(fā)，一般指的是股權(quán)型合作開發(fā)模式和協(xié)議型聯(lián)合開發(fā)模式。其定義分別是：

　　1.協(xié)議型聯(lián)合開發(fā)模式(下稱:協(xié)議型)

　　雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，雙方合作開發(fā)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。

　　2.股權(quán)型合作開發(fā)模式(下稱:股權(quán)型)

　　雙方共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司(有限責(zé)任公司)，一方出資金，一方出土地，以項(xiàng)目公司名義進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，股權(quán)型合作開發(fā)模式具體又包括股權(quán)收購、土地作價(jià)入股等多種股權(quán)合作模式。

　　針對(duì)這兩種房地產(chǎn)開發(fā)方式，它們的主要區(qū)別是：

　　一、項(xiàng)目管理的區(qū)別

　　在協(xié)議型模式下，如對(duì)合作模式的安排和制度設(shè)計(jì)得當(dāng)，出資方也能最大限度的實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營管理的控制權(quán);而在股權(quán)型模式下，如協(xié)議安排和制度設(shè)計(jì)不當(dāng)，即使出資方為項(xiàng)目公司大股東(出資方為成為項(xiàng)目公司大股東，前期需實(shí)繳或認(rèn)繳更多的項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金)，也可能無法實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營管理的直接控制權(quán)。

　　二、收益分配和虧損分擔(dān)的區(qū)別

　　股權(quán)型模式下，雖然《公司法》允許股東之間可約定不按持股比例分紅，但是，實(shí)際操作中，特別是股東一方為國有企業(yè)國有資產(chǎn)的情況下，股東在利潤分配和虧損分擔(dān)方面原則上均應(yīng)按照在項(xiàng)目公司的持股比例進(jìn)行。否則，若雙方約定不按持股比例分配利潤、分擔(dān)虧損，則雙方所簽訂的《投資合作協(xié)議》通過國資審批的難度會(huì)相對(duì)增大，且該約定方式將來也可能會(huì)面臨一定的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。而在協(xié)議型模式下，雙方可回避各自出資比例或持股比例的的概念，僅約定各自應(yīng)投入的實(shí)物或現(xiàn)金，因此雙方就可相對(duì)較為自由的約定利潤或收益分配的比例。

　　三、投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別

　　從投資風(fēng)險(xiǎn)方面來看，協(xié)議型模式下，直接對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的主體為出地方，如無特殊約定或出資方提供擔(dān)保的情況，出資方基本可做到在分紅后全身而退。而在股權(quán)型模式下，直接對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的主體為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司承擔(dān)責(zé)任后，出資方和出地方作為項(xiàng)目公司股東以出資額為限分擔(dān)責(zé)任，在項(xiàng)目公司無法清償全部債務(wù)的情況下，則項(xiàng)目公司有可能進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。并且，股權(quán)型模式下，出資方以出資額為限需承擔(dān)的責(zé)任無法規(guī)避，按照《公司法》及其司法解釋的規(guī)定，即使項(xiàng)目公司未經(jīng)清算即辦理注銷登記，項(xiàng)目公司股東仍應(yīng)以出資額為限對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

　　四、項(xiàng)目完成后的清算區(qū)別

　　協(xié)議型模式下，項(xiàng)目開發(fā)完成后的清算責(zé)任主體為出地方，出資方不直接承擔(dān)清算責(zé)任，且出資方可在項(xiàng)目清算前和出地方提前達(dá)成雙方之間的合作清算協(xié)議，對(duì)項(xiàng)目的成本支出、稅費(fèi)支出、利潤分配等作出一攬子安排，并提前實(shí)現(xiàn)出資方的利潤分配。

　　而股權(quán)型模式下，項(xiàng)目開發(fā)完成后的清算責(zé)任主體為項(xiàng)目公司，且理論上來說，項(xiàng)目公司需完成清算后才能向其股東分配利潤，若提前分配利潤，則有被要求退還或受到行政處罰的可能性。

　　如今房地產(chǎn)合作開發(fā)已經(jīng)成為一項(xiàng)火熱的投資項(xiàng)目，并且有越來越多的成功案例，很多投資者在其中獲得人生第一桶金。如果您對(duì)這類投資也感興趣，那么可以聯(lián)系恒哲投資詳細(xì)咨詢投資細(xì)節(jié)。